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物業(yè)你滿意嗎？宜昌物業(yè)管理?xiàng)l例征求意見

發(fā)布時(shí)間：2021-03-01

3月1日，宜昌市人民政府官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于公開征求《宜昌市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》意見的公告。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)如何成立物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)收取等問題，在征求意見稿中均有了明確規(guī)定。

2021年2月26日，宜昌市六屆人大常委會(huì)第三十三次會(huì)議審議了《宜昌市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》，為進(jìn)一步弘揚(yáng)科學(xué)立法、民主立法精神，增強(qiáng)立法透明度，提高立法質(zhì)量，現(xiàn)將條例草案全文及其說明向社會(huì)公布，歡迎社會(huì)各界于2021年3月31日前，通過信函、傳真或電子郵件方式向宜昌市人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)提出寶貴意見和建議。

聯(lián)系電話（傳真）：6256870郵寄地址：宜昌市沿江大道102號(hào)郵編：443000電子郵件：[email protected]

宜昌市人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)2021年3月1日

宜昌市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）第一章總則

第一條為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和監(jiān)督管理活動(dòng)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本條例。

第二條對(duì)我市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅及住宅小區(qū)外與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅開展的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本條例，其他物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)參照適用。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理、選聘物業(yè)服務(wù)人或其他服務(wù)主體等形式，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條各級(jí)黨委、政府應(yīng)當(dāng)將規(guī)范物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理工作納入基層社會(huì)治理體系和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多元共建、質(zhì)價(jià)相符、科技支撐的原則，規(guī)范小區(qū)黨組織建設(shè)，鼓勵(lì)支持符合條件的中共黨員通過合規(guī)程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)人成立黨組織，發(fā)揮黨組織在物業(yè)管理工作中的領(lǐng)導(dǎo)作用。

第四條建立健全市級(jí)聯(lián)席會(huì)議制度，每半年召開一次聯(lián)席會(huì)議，研究解決全市物業(yè)管理領(lǐng)域的重大問題。

縣市區(qū)人民政府（含宜昌高新區(qū)管委會(huì)，下同）統(tǒng)籌轄區(qū)內(nèi)規(guī)范物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理工作。監(jiān)督指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作，參照建立聯(lián)席會(huì)議制度，每季度召開一次聯(lián)席會(huì)議，研究解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題，建立健全本級(jí)物業(yè)服務(wù)投訴、受理、反饋機(jī)制，調(diào)處物業(yè)管理領(lǐng)域的矛盾和糾紛。

第五條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門履行下列職責(zé)：

（一）研究制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策、規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和措施并組織實(shí)施;

（二）制定物業(yè)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；（三）指導(dǎo)和監(jiān)督縣市區(qū)物業(yè)主管部門開展監(jiān)督管理工作；（四）統(tǒng)籌全市住宅專項(xiàng)維修資金交存、管理、使用工作;（五）建立行業(yè)信用信息、業(yè)主電子表決等信息平臺(tái);（六）統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理培訓(xùn)與宣傳工作;（七）指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施自律性規(guī)范；（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

縣市區(qū)物業(yè)主管部門履行下列職責(zé)：

（一）貫徹執(zhí)行國(guó)家、省、市物業(yè)管理政策，研究制定轄區(qū)物業(yè)管理政策具體落實(shí)措施并組織實(shí)施；（二）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員信用信息管理；（三）組織開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督管理和考核考評(píng)；（四）對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行信用評(píng)價(jià)；（五）對(duì)物業(yè)使用和維護(hù)進(jìn)行監(jiān)督管理；（六）對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)人交接活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)；（七）組織轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)政策培訓(xùn)；（八）指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作；（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條政府相關(guān)部門按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理相關(guān)工作：

（一）發(fā)改部門負(fù)責(zé)依法制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，核定納入政府定價(jià)范圍的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)收費(fèi)政策進(jìn)行宣傳貫徹、指導(dǎo)實(shí)施和監(jiān)督管理。

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域治安、消防的日常監(jiān)督檢查，指導(dǎo)、落實(shí)智慧小區(qū)建設(shè)和安全防范工作，依法協(xié)調(diào)處理嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域管理秩序的行為。（三）民政部門負(fù)責(zé)將業(yè)主委員會(huì)建設(shè)作為基層社會(huì)治理的基礎(chǔ)性工作，納入基層民主建設(shè)的范疇；加強(qiáng)對(duì)街道辦事處、居（村）民委員會(huì)履行業(yè)主委員會(huì)組建、換屆選舉和日常運(yùn)行中相關(guān)工作職責(zé)的指導(dǎo)監(jiān)督。（四）司法行政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道辦事處、居（村）民委員會(huì)建立健全人民調(diào)解組織和工作機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域矛盾糾紛的疏導(dǎo)、調(diào)解。（五）自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃許可及規(guī)劃條件的核實(shí)。（六）市場(chǎng)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無照經(jīng)營(yíng)的治理工作，負(fù)責(zé)對(duì)電梯、機(jī)械式停車設(shè)備、鍋爐等特種設(shè)備的安全監(jiān)管和計(jì)量器具監(jiān)管，負(fù)責(zé)對(duì)價(jià)格公示、違規(guī)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。（七）城市管理執(zhí)法部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)、市容環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、物業(yè)管理等違法行為的查處。（八）不動(dòng)產(chǎn)登記部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢。（九）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及相鄰區(qū)域生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)管，依法查處職責(zé)范圍內(nèi)的生態(tài)環(huán)境違法行為。（十）消防救援部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域消防安全監(jiān)管，負(fù)責(zé)對(duì)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道等行為的查處。（十一）人民防空部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域人民防空工程使用和維護(hù)管理的監(jiān)督檢查。（十二）教育部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。（十三）園林部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)園林綠化的監(jiān)管。

相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、物業(yè)收費(fèi)等方面的監(jiān)管，建立違法行為投訴、處理和回復(fù)制度，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法及時(shí)處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第七條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)的住宅小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，制定業(yè)主委員會(huì)履職規(guī)范，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，組織開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量綜合考評(píng)和業(yè)主委員會(huì)考核，組織開展業(yè)主委員會(huì)組成人員培訓(xùn)，參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，聘請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)域?qū)I(yè)人員，充實(shí)人民調(diào)解委員會(huì)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，建立綜合執(zhí)法工作機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。每月召開聯(lián)席會(huì)議，召集相關(guān)主管部門和居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理日常問題。

居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下開展具體工作，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人“三方聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，引導(dǎo)規(guī)范運(yùn)作，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)解物業(yè)矛盾糾紛。

第八條突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)依法落實(shí)各項(xiàng)應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展工作，并給予物資和資金支持。委托物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)公共服務(wù)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)服從統(tǒng)一指揮，在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下積極配合居（村）民委員會(huì)開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急措施。

第九條建立物業(yè)服務(wù)第三方專業(yè)服務(wù)購(gòu)買機(jī)制，主管部門、業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人可以委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)見證、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)等活動(dòng)。

第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)的規(guī)定和委托合同的約定提供專業(yè)服務(wù)，接受主管部門監(jiān)管，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

第二章物業(yè)管理區(qū)域及附屬設(shè)施設(shè)備配置

第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件建筑工程定位圖和批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模類型、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，劃分情況納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實(shí)施方案、土地出讓合同或劃撥文件，并向社會(huì)公布。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。

規(guī)劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區(qū)域不得劃入物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)會(huì)同縣市區(qū)物業(yè)主管部門、自然資源和規(guī)劃部門，結(jié)合實(shí)際需要，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。

第十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列要求配置新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)用房：（一）建筑面積不低于總建筑面積千分之二，且不少于一百五十平方米；

（二）具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)、排水等基本使用功能和辦公條件，配置獨(dú)立合格的水、電等計(jì)量裝置；

物業(yè)服務(wù)用房用于本區(qū)域物業(yè)服務(wù)辦公和小區(qū)黨群服務(wù)陣地（業(yè)主委員會(huì)辦公室），其中黨群服務(wù)陣地（業(yè)主委員會(huì)辦公室）面積不低于五十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押或擅自變更用途，物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋買賣合同中載明。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)被市政道路分割后，房屋總建筑面積超過三萬平方米的自然街區(qū)，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)配置物業(yè)服務(wù)用房。

第十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，以下部分歸業(yè)主共同所有：（一）城市公共道路外的其他道路；

（二）除城市公共綠地及明示屬于私人所有綠地之外的其他綠地；（三）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或設(shè)備間等;（四）其他不屬于市政公用部分或業(yè)主、其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備;（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有，業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。

第十四條利用物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，其收益屬于業(yè)主共有，可能損害特定業(yè)主就其專有部分享有的合法權(quán)益的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)該業(yè)主同意。

第十五條新建住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案之日起三個(gè)月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將附著于物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)部分且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范的供水、排水、供電、供氣、通訊等設(shè)施設(shè)備移交相關(guān)專營(yíng)單位管理養(yǎng)護(hù)，相關(guān)專營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合移交工作。

第三章前期物業(yè)服務(wù)

第十六條物業(yè)管理區(qū)域召開首次業(yè)主大會(huì)之前，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體，由建設(shè)單位依法以招標(biāo)投標(biāo)方式公開選聘前期物業(yè)服務(wù)人。投標(biāo)人少于三個(gè)或住宅面積不超過三萬平方米的，經(jīng)縣市區(qū)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，相關(guān)選聘行為應(yīng)當(dāng)接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督。

第十七條建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、監(jiān)督下確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有物業(yè)部分進(jìn)行承接查驗(yàn)，并簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理區(qū)域劃分、基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)對(duì)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題自行或委托前期物業(yè)服務(wù)人整改，承接查驗(yàn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開。

未經(jīng)業(yè)主同意，建設(shè)單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有物業(yè)部分。

第十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料并承擔(dān)承接查驗(yàn)費(fèi)用：（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分相關(guān)文件；

（二）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（三）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（五）前期物業(yè)服務(wù)必需的其他資料。

第十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定的示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同并代擬臨時(shí)管理規(guī)約。前期物業(yè)服務(wù)合同自簽訂之日起十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議、移交資料清單、查驗(yàn)交接記錄等資料報(bào)送至縣市區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，經(jīng)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)作為建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同附件。

前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人具有法律約束力。

第二十條前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過三年，期限屆滿前三個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)人。期限屆滿，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)；期限未滿或未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

業(yè)主購(gòu)買物業(yè)后，建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)征得法定比例業(yè)主同意。

第二十一條建設(shè)單位向業(yè)主交付的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)境保護(hù)、人防、園林綠化等行政主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；

（二）完成前期物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)，并辦理備案手續(xù)；（三）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣等計(jì)量裝置已按照專有部分一戶一終端結(jié)算、共有部分獨(dú)立計(jì)量；（四）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（五）道路、車位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；（六）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（七）同一住宅建設(shè)項(xiàng)目分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施；（八）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)單位將未達(dá)到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第二十二條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付給買受人之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)交付給買受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日之間發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。

住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由發(fā)改部門會(huì)同住建部門制定，綜合考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)社會(huì)平均成本和業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力等因素實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立保障性住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)償機(jī)制，制定并落實(shí)補(bǔ)貼政策。集中建設(shè)的保障性住房應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三的比例配置建設(shè)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，交由物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)管理，其收益用于補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第四章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第二十三條以下單位和個(gè)人認(rèn)定為業(yè)主：

（一）房屋所有權(quán)人；

（二）尚未登記取得建筑物專有部分所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位和個(gè)人；（三）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位和個(gè)人；（四）因繼承發(fā)生效力取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位和個(gè)人；（五）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位和個(gè)人；（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他單位和個(gè)人。第二十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法行使下列權(quán)利：

（一）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、依法提出意見并行使投票權(quán)；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員，并依法享有被選舉權(quán);（三）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人履職、履約情況;（四）對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則提出修改建議；（五）監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金使用情況；（六）了解、監(jiān)督共有物業(yè)部分和相關(guān)場(chǎng)地的使用情況并依法享有收益；（七）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十五條業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法履行下列義務(wù)：

（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關(guān)于共有物業(yè)部分使用，公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定;（四）按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金；（五）配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理；（六）按照規(guī)定分類投放生活垃圾；（七）履行房屋安全使用責(zé)任；（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主或物業(yè)使用人不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第二十六條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主人數(shù)超過三百人的物業(yè)管理區(qū)域可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)，業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第二十七條符合下列條件之一的，建設(shè)單位或業(yè)主可以向縣市區(qū)物業(yè)主管部門申請(qǐng)成立首次業(yè)主大會(huì);縣市區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織召開物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議:（一）交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十的;（二）交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十的;（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之二十的。

第二十八條縣市區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在接到成立業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后三十日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）進(jìn)行審核，符合條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法組織社區(qū)黨組織、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位以及業(yè)主代表召開首次籌備組會(huì)議，成立籌備組。

籌備組人數(shù)為單數(shù)，總?cè)藬?shù)七至九人，其中黨員和業(yè)主代表人數(shù)均不得低于二分之一，組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征求業(yè)主意見后確定。業(yè)主代表資格參照適用本條例關(guān)于業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格的規(guī)定。

籌備組成員意見不統(tǒng)一的，由籌備組組長(zhǎng)決定，籌備組發(fā)布的通知或公告，應(yīng)當(dāng)加蓋街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）印章。

第二十九條業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組組織業(yè)主推薦。籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)參選人員履行業(yè)主義務(wù)、遵守管理規(guī)約等情況進(jìn)行審核，充分考慮建筑物專有部分所有權(quán)份額、物業(yè)業(yè)態(tài)代表性等因素，根據(jù)社區(qū)黨組織推薦，居（村）民委員會(huì)推薦或業(yè)主自薦、聯(lián)名推薦等方式，提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員候選人的任職條件和提名進(jìn)行審查。

第三十條籌備組依法開展下列工作：（一）確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積；（二）制定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案；（三）起草管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法等;（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；（五）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

上述事項(xiàng)籌備組應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）同意后，于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前作出答復(fù)。

第三十一條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。六十日內(nèi)無法召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)三十日。

籌備組逾期仍無法召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面公告解散籌備組。

第三十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定下列事項(xiàng)：

（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)、更換業(yè)主委員會(huì)委員或撤銷業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù);（三）改變或撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的決定;（四）審議業(yè)主委員會(huì)提交的物業(yè)服務(wù)合同草案;（五）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)人或決定自行管理物業(yè);（六）管理、使用住宅專項(xiàng)維修資金;（七）籌集住宅專項(xiàng)維修資金；（八）改建、重建共有建筑物及其附屬設(shè)施;（九）決定共有物業(yè)部分經(jīng)營(yíng)的方式和所得收益的管理、分配、使用或改變共有部分的用途;（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會(huì)委員津貼的來源、支付標(biāo)準(zhǔn);(十一)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第（七）、第（八）、第（九）事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比四分之三以上的業(yè)主參與表決且占比參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比二分之一以上的業(yè)主參與表決且占比參與表決人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，不得委托給業(yè)主代表大會(huì)作出決定。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，對(duì)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

第三十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取以下方式召開：

（一）集體討論；（二）書面征求意見；（三）電話或其他網(wǎng)絡(luò)通信手段；（四）全市統(tǒng)一的電子表決平臺(tái)。

第三十四條業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主人數(shù)按照下列方式計(jì)算：

（一）業(yè)主投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主專有部分建筑面積計(jì)算，專有部分面積以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積為準(zhǔn)，尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算，尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。

依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的車庫、車位等特定空間，納入業(yè)主投票權(quán)數(shù)。

（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的所有部分按一人計(jì)算，同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的按一人計(jì)算。一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主總?cè)藬?shù)按照前款統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人投票，并說明委托事項(xiàng)、投票權(quán)數(shù)和投票選項(xiàng)，一個(gè)受托人接受委托的業(yè)主人數(shù)不超過三名。

第三十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)召集，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（一）業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或百分之二十以上業(yè)主提議;（二）需要提前終止物業(yè)服務(wù)合同或重新選聘物業(yè)服務(wù)人;（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第三十六條業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期召集。

第三十七條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人并簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的相關(guān)問題，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；（五）督促業(yè)主或物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，催交拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金；（六）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（七）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會(huì)議記錄、共有物業(yè)部分檔案、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件及印鑒，并建立相關(guān)檔案；（八）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定或授權(quán)，決定共有物業(yè)部分的經(jīng)營(yíng)方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況；（九）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居(村)民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、社區(qū)建設(shè)和公益宣傳等工作；（十）調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（十一）法律法規(guī)規(guī)定或業(yè)主大會(huì)授予的其他職責(zé)。第三十八條業(yè)主委員會(huì)由單數(shù)組成，總?cè)藬?shù)五至十一人，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定，其中黨員人數(shù)不低于二分之一，候補(bǔ)委員人數(shù)不超過正式委員人數(shù)的三分之一。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員一并選舉，根據(jù)得票多少進(jìn)行排序。

第三十九條業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表并符合下列條件：（一）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；（二）具有完全民事行為能力；（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；（五）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接利益關(guān)系；（六）具有一定組織能力和必要工作時(shí)間。

支持、鼓勵(lì)業(yè)主中的居（村）民委員會(huì)代表、黨員、人大代表、政協(xié)委員依法參選業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。

第四十條有下列情形之一，不得作為業(yè)主委員會(huì)委員候選人：（一）不遵守國(guó)家法律法規(guī)和規(guī)章，不遵守管理規(guī)定的；（二）受到刑事處罰的；（三）因違法違紀(jì)等原因被國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位開除公職或辭退的；（四）候選人報(bào)名日期截止前三年內(nèi)，因涉及物業(yè)管理相關(guān)違法行為受到行政處罰的；（五）候選人報(bào)名日期截止前欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)累計(jì)達(dá)六個(gè)月及以上的；（六）欠交住宅專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的；（七）被列為失信被執(zhí)行人的；（八）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行違法建設(shè)、侵占公共空間、損壞園林綠化、公用設(shè)施等侵害公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的；（九）本人及其配偶、近親屬與在同一住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者其他管理人有利害關(guān)系的；（十）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四十一條業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行差額選舉，差額比例不低于百分之二十。

召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)后，籌備組應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議形成的會(huì)議記錄及相關(guān)材料移交業(yè)主委員會(huì)，并自行解散。

第四十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和縣市區(qū)物業(yè)主管部門備案:（一）業(yè)主大會(huì)決議和業(yè)主委員會(huì)決議;（二）表決通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;（三）業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員名單及身份證明資料;（四）業(yè)主名單清冊(cè)。

業(yè)主委員會(huì)辦理備案后，可申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章，相關(guān)印章使用方法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或管理規(guī)約確定。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，上述備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

第四十三條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止，由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主公示：（一）不再具備業(yè)主身份的；（二）書面辭職的；（三）受到刑事處罰、紀(jì)律處分或因健康等原因無法履行職責(zé)的。

第四十四條業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為:（一）拒絕、放棄履行委員職責(zé)或阻撓業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé);（二）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);（三）利用職務(wù)之便減免應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)，接受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或報(bào)酬;（四）侵害其他業(yè)主或物業(yè)使用人合法權(quán)利;（五）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;（六）與本業(yè)主大會(huì)訂立合同或進(jìn)行交易；（七）拒不執(zhí)行街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、相關(guān)主管部門關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域的整改要求或人民法院有關(guān)裁判;（八）泄露業(yè)主信息或?qū)I(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動(dòng);（九）一年內(nèi)兩次無故缺席或四次請(qǐng)假缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;（十）其他損害業(yè)主共同利益或可能影響其公正履行職責(zé)的行為；（十一）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件、資料;（十二）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章，或擅自以業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)名義對(duì)外活動(dòng);（十三）法律法規(guī)規(guī)定的其他行為。

業(yè)主委員會(huì)委員有前款行為之一，或不再符合本條例第三十九條規(guī)定的委員條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)終止其委員資格；業(yè)主委員會(huì)未提請(qǐng)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)查核實(shí)后責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)終止其委員資格。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，由候補(bǔ)委員按照原選舉得票高低依次遞補(bǔ)。

第四十五條業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)將擬討論議題提前報(bào)告物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)，經(jīng)居（村）民委員會(huì)同意后，于會(huì)議召開十五日前將會(huì)議議題、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等通知全體業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派代表列席會(huì)議，除已公示議題外，不得就其他事項(xiàng)進(jìn)行表決。

第四十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄報(bào)送街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公告，公告時(shí)間不少于十五日。

第四十七條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)的，可以委托副主任召集和主持。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無正當(dāng)理由不召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主委員會(huì)委員聯(lián)名向居（村）民委員會(huì)申請(qǐng)，可由居（村）民委員會(huì)組織召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第四十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告不少于七日。

第四十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布下列資料：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；（三）物業(yè)服務(wù)合同；（四）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；（五）物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營(yíng)收益情況；（六）占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放車輛的車位使用情況；（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)年度開支情況；（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

上述事項(xiàng)業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定進(jìn)行公布的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期公布。

業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料、記錄，有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以解釋、答復(fù)。

第五十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度，妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、公共收益應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求分別建賬管理。

小區(qū)公共收益屬于業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，不得存放在個(gè)人賬戶，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以存放在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定的銀行賬戶，接受業(yè)主監(jiān)督。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以根據(jù)需要委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)情況進(jìn)行審計(jì)。

第五十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以發(fā)放業(yè)主委員會(huì)委員工作津貼，相關(guān)經(jīng)費(fèi)和津貼從公共收益中支出，不足部分由全體業(yè)主分?jǐn)偅錁?biāo)準(zhǔn)、籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會(huì)可授權(quán)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專職工作人員承擔(dān)日常事務(wù)，明確工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)。

第五十二條業(yè)主委員會(huì)任期五年一屆，候補(bǔ)委員任期與業(yè)主委員會(huì)委員任期相同。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)業(yè)主委員會(huì)換屆工作，換屆程序參照召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議和選舉首次業(yè)主委員會(huì)程序。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交新一屆業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的相關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促其移交，仍不移交的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。

第五十三條物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)，已交付建筑面積達(dá)到規(guī)劃總建筑面積百分之五十或已交付房屋套數(shù)達(dá)到規(guī)劃總套數(shù)百分之五十的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)為后期開發(fā)部分預(yù)留委員名額。

后期開發(fā)物業(yè)交付使用后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員，增補(bǔ)后委員總?cè)藬?shù)不得超過本條例第三十八條規(guī)定人數(shù)。

第五十四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，且與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理直接相關(guān)。違反前款規(guī)定，簽字同意的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院撤銷。

第五章物業(yè)服務(wù)

第五十五條業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理，委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人統(tǒng)一提供服務(wù)。

第五十六條住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)。投標(biāo)人少于三個(gè)的，應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)；重新招標(biāo)后投標(biāo)人仍少于三個(gè)的，可以協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)人。

由政府財(cái)政性資金支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，其管理單位選聘物業(yè)服務(wù)人時(shí)，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和程序按照政府采購(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十七條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格和相應(yīng)責(zé)任能力。

第五十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域范圍；（二）物業(yè)服務(wù)用房管理使用；（三）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)；（四）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（五）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全保障事項(xiàng)；（七）合同期限；（八）合同解除的條件；（九）違約責(zé)任；（十）其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地縣市區(qū)物業(yè)主管部門備案。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

第五十九條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)定和合同約定履行下列義務(wù)并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)：（一）參與基層社會(huì)治理，履行文明城市創(chuàng)建、綜合治理等相關(guān)責(zé)任；（二）落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防護(hù)、秩序巡查、禁止違法建設(shè)等安全防范工作，確保安防監(jiān)控設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)；（三）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，履行生活垃圾分類管理職責(zé);（四）對(duì)共有物業(yè)部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù);（五）及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全風(fēng)險(xiǎn)隱患并向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；（六）建立財(cái)務(wù)制度，妥善保管相關(guān)財(cái)務(wù)憑證；（七）建立并保管物業(yè)服務(wù)相關(guān)檔案；（八）不得以斷水?dāng)嚯姷仁侄未呓晃飿I(yè)服務(wù)費(fèi)；（九）法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立本市物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)服務(wù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容。

第六十條物業(yè)服務(wù)實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在到崗之日起三日內(nèi)到項(xiàng)目所在地的居（村）民委員會(huì)報(bào)到，在居（村）民委員會(huì)監(jiān)督、指導(dǎo)下參與社區(qū)治理工作。

更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并公示。

第六十一條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)公示下列信息：（一）物業(yè)服務(wù)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；（三）電梯、消防、監(jiān)控、人民防空等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應(yīng)急處置方案等；（四）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行以及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；（五）公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)服務(wù)費(fèi)與住宅專項(xiàng)維修資金使用情況；（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的出售和出租情況；（七）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

物業(yè)服務(wù)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支情況；實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布利用共有物業(yè)部分以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)收支情況。業(yè)主委員會(huì)可以按照業(yè)主大會(huì)決定或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定，委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)前款所述資金進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用在業(yè)主大會(huì)公共收益中支出。

第六十二條物業(yè)服務(wù)人及其工作人員不得有下列行為：(一)挪用、侵占小區(qū)公共收益；(二)擅自改變物業(yè)管理用房等共有物業(yè)部分用途；(三)違規(guī)泄露業(yè)主信息；(四)其他違反相關(guān)規(guī)定，損害業(yè)主利益的行為。

第六十三條物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)，并就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。

物業(yè)服務(wù)人不得將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或個(gè)人，或?qū)⑽飿I(yè)服務(wù)分解后全部委托給第三人。

第六十四條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守安全生產(chǎn)、公共衛(wèi)生、治安、消防、防災(zāi)管理等有關(guān)公共安全法律法規(guī)的規(guī)定，制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預(yù)案，做好物業(yè)管理區(qū)域的安全管理工作。

發(fā)生安全事故或其他突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，按照規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)部門、專營(yíng)單位報(bào)告，并協(xié)助做好相關(guān)工作。

第六十五條物業(yè)管理區(qū)域供水、供電、供氣、通訊等相關(guān)專營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。相關(guān)專營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)人代收代繳有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付標(biāo)準(zhǔn)與方式。物業(yè)服務(wù)人接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收費(fèi)用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

未簽訂委托協(xié)議的，由相關(guān)專營(yíng)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作，前款所述專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收而停止提供服務(wù)。

第六十六條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或另行選聘物業(yè)服務(wù)人，決定續(xù)聘且原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服企業(yè)不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書面告知業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、未召開業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或另行選聘事宜，物業(yè)服務(wù)人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等繼續(xù)沿用原服務(wù)合同規(guī)定，期間業(yè)主大會(huì)或物業(yè)服務(wù)人決定終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知對(duì)方。

第六十七條業(yè)主大會(huì)可以決定自行管理本物業(yè)管理區(qū)域。

業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣市區(qū)物業(yè)主管部門指導(dǎo)下制定自行管理方案。電梯、消防、人民防空、技術(shù)安全防范等涉及人身財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定管理。

第六十八條有下列情形之一，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)權(quán)屬存在爭(zhēng)議等為由拒絕退出：（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除的；（二）物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議書面通知退出的。

第六十九條物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域的服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理退出手續(xù)的同時(shí)，履行下列義務(wù)：（一）移交代管的業(yè)主公共收益資金；（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、改造的資料；（三）移交承接查驗(yàn)資料；（四）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料；（五）實(shí)行酬金制的，移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案和結(jié)余的服務(wù)資金；（六）移交物業(yè)服務(wù)辦公用房、物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房；（七）移交利用共有物業(yè)部分經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用交納記錄等資料；（八）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；（九）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；（十）移交其他應(yīng)當(dāng)移交的資金、資料和物品；（十一）物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序；（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人拒不移交前款資金、資料和物品或拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣市區(qū)物業(yè)主管部門報(bào)告，并可以向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助；有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

第七十條實(shí)行政府定價(jià)管理以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由依法成立的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本和業(yè)主承受能力等因素確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)人不得在物業(yè)服務(wù)合同履行期限內(nèi)擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)擬定調(diào)整方案、說明調(diào)整依據(jù)和理由，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢公示相關(guān)資料，公示時(shí)間不得少于十五日，公示期滿后經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法表決通過的，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第七十一條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或承租人。物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算進(jìn)行明確約定；受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理所有權(quán)交易手續(xù)后三十日內(nèi)，將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會(huì)。

第六章物業(yè)的使用與維護(hù)

第七十二條物業(yè)保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行保修責(zé)任。

第七十三條業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依照有利于物業(yè)使用安全和公平合理的原則，正當(dāng)使用專有部分，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

第七十四條物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有共用部位和共有共用設(shè)施設(shè)備安全檢查和維護(hù)保養(yǎng)，業(yè)主負(fù)責(zé)建筑物專有部分安全檢查和維護(hù)保養(yǎng)。

業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)其所有或使用的窗戶、陽臺(tái)、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設(shè)施承擔(dān)安全管理責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)天面、外墻、樓梯間等共有物業(yè)部分的日常巡查，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主或物業(yè)使用人處理;影響相關(guān)專營(yíng)設(shè)施安全情形的，報(bào)告相關(guān)專營(yíng)單位。

第七十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得從事下列行為：（一）損壞、擅自變動(dòng)建筑物主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)；（二）違法建造建筑物、構(gòu)筑物或挖掘地下空間；（三）將沒有防水功能的房間或陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或?qū)⑿l(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；（四）擅自改變、占用、損壞業(yè)主共用部位、共用設(shè)施；（五）擅自利用共有物業(yè)部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；（六）擅自改變房屋規(guī)劃用途；（七）擅自占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損毀樹木、綠地；（八）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房屋內(nèi)部防火分隔，影響消防安全和疏散要求；（九）違規(guī)私拉電線、電纜，建設(shè)充電樁為電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車、電動(dòng)摩托車和電動(dòng)三輪車等充電；（十）違反生活垃圾分類管理規(guī)定，隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或露天焚燒雜物，或制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng)、光源等；（十一）違反規(guī)定停放車輛；（十二）違反規(guī)定出租房屋；（十三）危害人民防空工程的安全和使用效能；（十四）法律法規(guī)規(guī)章及管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

業(yè)主或物業(yè)使用人有權(quán)對(duì)前述行為投訴、舉報(bào)，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)人收到舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；勸阻無效的，及時(shí)報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和行政執(zhí)法機(jī)關(guān)，相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合處理。

第七十六條業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。業(yè)主需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，并取得有利害關(guān)系的業(yè)主一致書面同意。

規(guī)劃用途為住宅的房屋內(nèi)不得設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館、倉(cāng)儲(chǔ)等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

第七十七條通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等其他共有共用區(qū)域、共有共用設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或改作他用。

利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主共同決定。

第七十八條業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人并與物業(yè)服務(wù)人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修工程禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人及其委托的裝飾裝修施工方。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查，業(yè)主或物業(yè)使用人、裝飾裝修施工方應(yīng)當(dāng)予以配合，遵守物業(yè)服務(wù)人依法依規(guī)依約制定的裝飾裝修管理制度。

第七十九條供水、排水、供電、供氣、通訊等相關(guān)專營(yíng)單位依法維修、養(yǎng)護(hù)、改造設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主等應(yīng)當(dāng)予以配合，不得違規(guī)收取費(fèi)用。

第八十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，歸建設(shè)單位所有的，可通過出售、附贈(zèng)或出租方式供本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主使用，不得對(duì)物業(yè)管理區(qū)域外的其他人出售或變相出售。在滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以采取“短時(shí)出租、定期出租”等方式，推動(dòng)小區(qū)富余車位和業(yè)主車位閑暇時(shí)段向社會(huì)有償開放共享，盤活車位資源。定時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人，每次出租時(shí)間不得超過一年。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售環(huán)節(jié)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的租售方案、價(jià)格、數(shù)量等情況告知購(gòu)房人。

第八十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路、其他公共場(chǎng)地用于停放車輛的車位，其設(shè)置、使用、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定；業(yè)主大會(huì)成立前，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人約定，不得銷售或變相銷售。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)規(guī)定，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

第八十二條利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、公共場(chǎng)地等停放車輛的，可以收取停車費(fèi)。

停車費(fèi)包括場(chǎng)地費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)。

停車費(fèi)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，除維護(hù)車輛停放場(chǎng)地及設(shè)施有效使用和停車管理的必要開支外，剩余部分納入經(jīng)營(yíng)所得收益管理。業(yè)主委員會(huì)對(duì)停車費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。

業(yè)主對(duì)車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人另行約定。

第八十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地下人民防空工程平時(shí)用作停車位使用的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》等相關(guān)法律的規(guī)定，通過出租等方式供業(yè)主使用。收取停車費(fèi)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，保障人民防空工程的日常維護(hù)管理和停車服務(wù)的必要支出。

第八十四條對(duì)住宅實(shí)施增設(shè)電梯或新增其他設(shè)施等改造行為的，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、特種設(shè)備、環(huán)境保護(hù)、消防等法律、法規(guī)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范，經(jīng)本幢（單元）相關(guān)業(yè)主同意后方可實(shí)施。

第八十五條住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，用于共有物業(yè)部分保修期滿后的維修、更新和改造，專戶存儲(chǔ)、專款專用。

第八十六條住宅、住宅區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金。

住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)、使用、管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同市財(cái)政、公共資源部門制定。

第八十七條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，住宅專項(xiàng)維修資金余額隨所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，物業(yè)因征收或其他原因滅失的，經(jīng)業(yè)主或公有住房售房單位申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)將住宅專項(xiàng)維修資金余額退還業(yè)主。

第八十八條住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主補(bǔ)足住宅專項(xiàng)維修資金。

第八十九條使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)符合法定比例的業(yè)主表決通過，支出的資金由物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的建筑物專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。

第七章監(jiān)督管理

第九十條縣市區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立和完善本轄區(qū)物業(yè)管理工作綜合考核制度，定期對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，并納入年度工作目標(biāo)考核。市人民政府對(duì)縣市區(qū)人民政府規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)及其監(jiān)督管理工作進(jìn)行年度考核。

第九十一條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目考評(píng)和業(yè)主委員會(huì)考核，居（村）民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展考核考評(píng)具體工作，具體考核辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。

第九十二條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)人及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)人及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理并開展信用評(píng)價(jià)，信用評(píng)價(jià)情況應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開，并作為業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)人、協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)的重要參考依據(jù)。

第九十三條建設(shè)單位違反本條例第十二條規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第九十四條專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例第十五條規(guī)定，未接收專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備或未按照規(guī)定對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新的，責(zé)令限期改正。

第九十五條違反本條例第十六條，建設(shè)單位未通過招標(biāo)投標(biāo)方式或未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人的，責(zé)令限期改正，可以并處5萬元以上10萬元以下罰款。

第九十六條違反本條例第十九條規(guī)定，未將前期物業(yè)服務(wù)合同和相關(guān)資料報(bào)送備案的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

第九十七條建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的共有物業(yè)部分的所有權(quán)或使用權(quán)的，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九十八條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人違反本條例規(guī)定，在辦理承接查驗(yàn)和新舊物業(yè)服務(wù)人交接時(shí)，不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第九十九條違反本條例第五十九條第（二）款不履行巡查義務(wù)，發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)未予勸阻、制止或者未按規(guī)定報(bào)告的，由查處機(jī)關(guān)責(zé)令改正，并處5000元以上3萬元以下罰款。

違反本條例第五十九條第（八）款，中斷或以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱及其他實(shí)施損害業(yè)主合法權(quán)益行為的，責(zé)令限期改正，可以并處1萬元以上5萬元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰。

第一百條物業(yè)服務(wù)人違反本條例第六十一條規(guī)定，未按照規(guī)定在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示有關(guān)信息的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

第一百零一條物業(yè)服務(wù)人違反本條例第六十三條規(guī)定，將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有物業(yè)部分的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第一百零二條物業(yè)服務(wù)人違反本條例第六十八條，被解聘后不按照規(guī)定辦理交接手續(xù)、拒不退出的，責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰。

第一百零三條建設(shè)單位違反本條例第七十二條規(guī)定，在物業(yè)保修期內(nèi)未按照規(guī)定履行保修責(zé)任的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，依法確定有法定資質(zhì)的第三方進(jìn)行維修，所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，并處所需維修費(fèi)用一倍以上三倍以下罰款。

第一百零四條違反本條例第七十七條規(guī)定，擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途的，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有物業(yè)部分的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第一百零五條違反本條例第七十七條規(guī)定，擅自占用共有物業(yè)部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，或改變用途的，個(gè)人處1000元以上1萬元以下的罰款；單位處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第一百零六條建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)人違反本條例第八十條，銷售或變相銷售停車位、車庫的，責(zé)令改正，退還違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款；未按照規(guī)定出租停車位、車庫的，責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款。

第一百零七條單位和個(gè)人違反本條例第八十五條規(guī)定，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，追回挪用的資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第一百零八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)人已按照合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未享受服務(wù)為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，訴訟生效后業(yè)主仍拒不執(zhí)行的，可以依法對(duì)業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單。

第八章附則

第一百零九條本條例自年月日起施行。

來源：宜昌發(fā)布